Správa o výsledku kontroly  
2024  
Činnosť Agentúry štátom  
podporovaného nájomného  
bývania  
Najvyšší kontrolný úrad Slovenskej republiky  
Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania  
je záujmové združenie právnických osôb založené v júli 2022 Úradom vlády SR, úradom podpredsedu vlády SR,  
a Ministerstvom financií SR, na základe zákona o ŠPNB. Vo februári 2024 prešla zakladateľská pôsobnosť z Úradu  
vlády SR na Ministerstvo dopravy SR. Cieľom agentúry je napĺňať sociálnu politiku SR v oblasti dostupného bývania  
prostredníctvom vytvárania podmienok pre rozvoj štátom podporovaného nájomného bývania. Jej kľúčovými  
úlohami je správa a rozvoj tohto systému, navrhovanie pravidiel fungovania, výber a kontrola investičných  
partnerov, schvaľovanie projektov, kontrola realizácie, vedenie registrov a stanovovanie výšky nájomného.  
NKÚ SR použil pri výkone kontroly kontrolórske postupy a techniky ako je preskúmavanie relevantných dokladov,  
štúdium vnútorných predpisov, analytické postupy a prepočty, resp. rozhovory so zamestnancami. Kontrola bola  
vykonaná ako kontrola súladu. Do výkonu kontroly boli zapojení traja kontrolóri. Kontrolovaným obdobím bol rok  
2022 po súčasnosť a bezprostredne súvisiace predchádzajúce obdobie.  
Bývanie patrí k základným potrebám človeka a jeho dostupnosť považuje NKÚ SR za jednu z najzložitejších  
politických a spoločenských výziev. Nedostatočná ponuka má závažný vplyv na prístup obyvateľov k bývaniu, ich  
zdravie, rozvoj miest a hospodársky rast krajiny. Podľa štátnej koncepcie bytovej politiky do roku 2030, v SR chýba  
viac ako 514 tisíc bytov, z toho približne 40 % potenciál nájomného bývania. Štátom podporované nájomné  
bývanie je nový model štátnej podpory bývania pre skupiny obyvateľov s nižšou a strednou výškou príjmu, ktorý  
si stanovil ambíciu vyplniť medzeru medzi sociálnymi bytmi, trhovým nájomným a kúpou bytu na hypotéku. Prioritne  
podporiť ľudí, ktorí nedosiahnu príjmom na hypotéku, komerčné nájomné, resp. by im táto suma príliš zaťažila  
rodinný rozpočet. Kontrolovali sme aj preto, aby sme zistili, čo doteraz agentúra z týchto cieľov naplnila.  
Model štátneho nájomného bývania má byť realizovaný prostredníctvom agentúry a je postavený na základoch  
zákona o ŠPNB, nariadení vlády a iných právnych predpisoch zameraných na podporu výstavby nájomných bytov  
na Slovensku. Ambíciou v zmysle investičných zmlúv je postaviť v nasledujúcich rokoch minimálne 100 tisíc.  
nájomných bytov.  
Na prípravu modelu štátom podporovaného nájomného bývania a činnosť agentúry bolo od roku 2021 do júla 2024  
vynaložených viac ako 5 mil. eur. Jej vznik a plnenie poslania sprevádzajú viaceré nejasnosti a rozdielne názory  
na vhodnosť modelu financovania štátom podporovaného bývania a úlohu agentúry v ňom. Najväčším problémom  
je doteraz nezodpovedaná otázka, či štátna podpora nájomného bývania v takej podobe a rozsahu ako sa  
predpokladá, nie je v rozpore s pravidlami štátnej pomoci EÚ. Podľa informácií z agentúry, výsledok posudzovania  
či ide alebo nejde o štátnu pomoc, by mal byť známy v najbližšom období. Je však zrejmé, že agentúra viac ako dva  
roky od svojho vzniku neplní účel, na ktorý bola zriadená. Za toto obdobie nepreukázala žiadne podstatné činnosti  
súvisiace s cieľom pre ktorý bola zriadená, t. j. vytvárať podmienky pre rozvoj štátom podporovaného nájomného  
bývania. Napriek jej značnej nečinnosti však boli čerpané značné verejné zdroje, čo NKÚ SR hodnotí ako  
nehospodárne vynakladanie finančných prostriedkov.  
Pri nastavení systému riadenia, činnosti, efektívnosti a transparentnosti orgánov agentúry (členská schôdza,  
predstavenstvo, dozorná rada, generálny riaditeľ) boli identifikované vážne systémové nedostatky, ktoré z agentúry  
robili nefunkčnú inštitúciu.  
Systémové nedostatky boli tiež identifikované pri riadení a hospodárení agentúry, a to z dôvodu absencie interných  
dokumentov upravujúcich vnútornú finančnú kontrolu a vedenie účtovníctva, v dôsledku čoho systém vnútornej  
finančnej kontroly bol formálny a nedostatky v účtovníctve ovplyvnili aj správnosť údajov vykazovaných v účtovnej  
závierke za rok 2023. Pri uzatvorených nájomných zmluvách a zmluvách za právne služby bolo zistené nedodržanie  
hospodárnosti, efektívnosti a účinnosti použitých prostriedkov v zmysle zákona o rozpočtových pravidlách verejnej  
správy. Schválené plány činnosti agentúry neboli plnené.  
Najvyšší kontrolný úrad Slovenskej republiky  
Čo odporúčame  
Výboru pre hospodárske záležitosti, aby vyžiadal od MD SR:  
informáciu o súčasnom stave konania o štátnej pomoci v EK a o ďalších krokoch potrebných pre  
urýchlenú realizáciu stratégie štátom podporovaného nájomného bývania,  
predkladať výboru pravidelnú ročnú správu o plnení strategických cieľov v oblasti štátom podporovaného  
nájomného bývania.  
VÝKON KONTROLNEJ AKCIE  
Účel kontrolnej akcie  
Účelom bolo posúdenie vzniku, činnosti a financovania Agentúry štátom podporovaného nájomného bývania.  
Rámec kontrolnej akcie  
Kontrola bola vykonaná v súlade so zákonom o NKÚ SR a so štandardmi, ktoré vychádzajú zo základných  
princípov medzinárodných štandardov najvyšších kontrolných inštitúcií (ISSAI), konkrétne zo základných princípov  
kontroly verejného sektora a základných princípov kontroly súladu. Kontrolované obdobie bol rok 2022  
po súčasnosť a bezprostredne súvisiace predchádzajúce obdobie.  
Výsledky kontrolnej akcie  
Proces vzniku agentúry nebol štandardný  
Vláda v roku 2021 schválila návrh koncepcie rozvoja dostupného nájomného bývania, ktorého súčasťou  
je i agentúra. Na vypracovanie koncepcie využil ÚV SR, úrad podpredsedu vlády audítorské a poradenské služby  
v hodnote takmer 1,9 mil. eur. Audítorské a poradenské služby neupozornili vo výslednom dokumente na riziko  
vyplývajúce z možného konania o nepovolenej štátnej pomoci. Prijatím zákona vznikla agentúra, ktorej doterajšia  
činnosť nepriniesla očakávané výsledky. Hlavným dôvodom je práve nevyriešená otázka štátnej pomoci v súvislosti  
s daňovou úľavou pre investičných partnerov a nezdaniteľným príspevkom na nájomné.  
Zákon o ŠPNB bol predložený prostredníctvom poslaneckého a roveň pozmeňovacieho návrhu. Návrh zákona  
bol schválený napriek rôznym závažným pripomienkam, ktoré upozorňovali na riziká spôsobilé ovplyvniť výšku  
štátneho dlhu. Národná rada SR schválila zákon v máji 2022. V čase výkonu kontroly bol tento zákon už štyrikrát  
novelizovaný.  
Model štátom podporovaného nájomného bývania  
2
Najvyšší kontrolný úrad Slovenskej republiky  
Konanie o štátnej pomoci nie je ukončené  
Štátna pomoc je pomoc poskytovaná podnikom z verejných zdrojov, ktorá zvýhodňuje určité podniky, alebo výrobu  
určitých druhov tovaru a môže tak ovplyvniť hospodársku súťaž, ako aj vnútorný obchod medzi členskými štátmi  
EÚ. V tomto prípade ide o kľúčové prvky systému štátom podporovaného nájomného bývania v podobe daňového  
odpočítania príspevku na nájomné a zníženie DPH na 5 % pri výstavbe, obstaraní alebo rekonštrukcii bytového  
domu. Členské štáty EÚ sú preto vo všeobecnosti povinné pred poskytnutím štátnej pomoci požiadať EK  
o schválenie poskytnutia štátnej pomoci (všeobecná notifikačná povinnosť). Žiadosť o schválenie poskytnutia  
štátnej pomoci sa EK predkladá v súlade so zákonom o štátnej pomoci prostredníctvom PMÚ SR.  
V období tvorby modelu štátom podporovaného nájomného bývania v roku 2021 sa k modelu vyjadrovalo viacero  
organizácii. V stanovisku MF SR bola vznesená pripomienka potreby posúdenia, či v prípade poskytnutia daňovej  
úľavy pri výstavbe nejde o poskytovanie nedovolenej štátnej pomoci. Zásadné pripomienky k vyriešeniu otázky  
štátnej pomoci boli vznesené aj zo strany PMÚ SR.  
Žiadosť o schválenie poskytnutia štátnej pomoci bola ÚV SR, úradom podpredsedu vlády predložená EK  
prostredníctvom PMÚ SR, ako koordinátora, až v apríli 2023, takmer 11 mesiacov od prijatia zákona o ŠPNB.  
V notifikačnom formulári bolo deklarované, že opatrenie nepredstavuje štátnu pomoc v zmysle ZFEÚ a notifikácia  
bola EK predložená z dôvodu právnej istoty. Snahou predkladateľa žiadosti bolo preukázať EK, že nejde  
o poskytnutie štátnej pomoci napriek jasnej definícii zákona o štátnej pomoci, podľa ktorého nepriamou formou  
pomoci je poskytnutie výhody príjemcovi v nepeňažnej forme, a to úľavou na dani. Posledná komunikácia s EK  
prebehla v júni 2024 v Bruseli, pričom neboli prijaté konkrétne závery a téma štátnej pomoci zostala otvorená.  
V dôsledku ignorovania pripomienok kompetentných orgánov v súvislosti so štátnou pomocou, neskorého podania  
žiadosti o schválenie poskytnutia štátnej pomoci a zdĺhavého konania o štátnej pomoci bola činnosť agentúry  
v zásadnej miere obmedzená a model štátom podporovaného nájomného bývania nebolo možné realizovať  
bez konečného stanoviska EK. Táto skutočnosť ovplyvnila aj plnenie investičných zmlúv, ktoré obsahovali  
ustanovenia o odkladacej podmienke účinnosti zmlúv v súvislosti s posudzovaním otázky štátnej pomoci.  
Orgány agentúry neboli funkčné  
Základným dokumentom upravujúcim činnosť združenia boli stanovy. Novelami zákona o ŠPNB bolo zmenené  
postavenie, činnosť a rozhodovacie právomoci orgánov, pričom stanovy neboli na základe týchto zmien zákona  
upravené. Nové znenie stanov bolo zosúladené so znením zákona takmer s ročným odstupom.  
Chýbajúce splnomocnenia zástupcu MF SR na zasadnutiach členskej schôdze  
Na troch zasadnutiach členskej schôdze zastupovala zakladateľa MF SR osoba, ktorá nepredložila písomné  
splnomocnenie ministra financií na zastupovanie, čo nebolo v súlade so stanovami. Členské schôdze tým neboli  
uznášaniaschopné a rozhodnutia na nich prijaté neboli platné.  
Personálne prepojenia zástupcov zakladateľa na členskej schôdzi a vo výkone funkcií predstavenstva  
Podľa zápisníc zo štyroch zasadnutí členskej schôdze boli zakladatelia (ÚV SR, úrad podpredsedu vlády a MF SR)  
zastúpení osobami, ktoré boli zároveň v zmysle zmluvy o výkone funkcie predsedu predstavenstva a člena  
predstavenstva štatutárnym orgánom agentúry. Týmto bolo umožnené, aby členskej schôdzi, ako najvyššiemu  
orgánu, predkladali návrhy na schválenie tie isté osoby, ktoré predložené návrhy následne schvaľovali. Úzke  
personálne prepojenie, keď boli zástupcovia zakladateľa zároveň štatutármi, nedokázalo zabezpečiť dostatočnú  
nezávislosť a objektivitu.  
Predstavenstvo nebolo funkčné  
V decembri 2023 sa jeden člen predstavenstva vzdal funkcie. Nový člen bol zvolený až v apríli 2024. Z tohto  
dôvodu bolo predstavenstvo viac ako štyri mesiace nefunkčné a agentúra nemohla konať. Uvedením agentúry  
do tohto stavu vznikli viaceré riziká a problémy spojené s jej činnosťou, v dôsledku čoho bola agentúra  
paralyzovaná. Pri takto nastavenom systéme, keď v mene agentúry konajú vždy dvaja štatutári spoločne, môže  
aj v budúcnosti dochádzať k obdobným situáciám (napr. jeden z členov predstavenstva sa vzdá funkcie, alebo  
3
Najvyšší kontrolný úrad Slovenskej republiky  
môže byť dlhodobo neprítomný z akéhokoľvek dôvodu, čo by opätovne spôsobilo znefunkčnenie konania v mene  
agentúry).  
Podľa stanov a zákona o ŠPNB malo predstavenstvo dvoch členov a každého zakladateľa zastupoval jeden člen,  
pričom jeden z nich bol predseda a jeden bol člen. Pri hlasovaní bol hlas predsedu rozhodujúci, z čoho vyplynulo,  
že vždy rozhodoval iba jeden zo zakladateľov a to ten, ktorého zástupca bol aktuálne vo funkcii predsedu  
predstavenstva. V tejto súvislosti dvojčlennosť predstavenstva strácala význam a vznikalo riziko dominancie  
predsedu v každom rozhodovaní.  
Hospodárnosť, efektívnosť a účinnosť použitých prostriedkov  
Príjmy tvorili v kontrolovanom období príspevky zakladateľov. Agentúra hospodárila na základe ročného rozpočtu  
schváleného členskou schôdzou. Príjmy a výdavky v kontrolovanom období sú uvedené v tabuľkách č. 1 a č. 2.  
Tabuľka č. 1: Príjmy agentúry podľa poskytovateľa členského príspevku  
v eur  
Spolu  
666 000,00  
949 591,00  
1 774 696,00  
3 390 287,00  
Rok  
2022  
2023  
ÚV SR  
MF SR  
333 000,00  
MD SR  
333 000,00  
949 591,00  
0,00  
0,00  
0,00  
0,00  
887 348,00  
2024  
887 348,00  
887 348,00  
Spolu  
1 282 591,00  
1 220 348,00  
Zdroj: MF SR  
Tabuľka č. 2 Hospodárenie agentúry  
Prehľad nákladov agentúry  
Materiál  
v eur  
K 31.05.2024  
2 190,73  
K 31.12.2022  
K 31.12.2023  
7 176,60  
25 622,63  
Služby  
Reprezentačné  
2 215,45  
481 278,65  
1 070,21  
71 596,17  
Pokuty  
81,00  
Náklady budúcich období  
Prevádzka spolu:  
Mzdy  
Dohody  
Odmeny  
33 451,68  
541 504,17  
257 175,72  
140 473,65  
2 700,00  
1 263,51  
75 050,41  
158 983,17  
22 680,00  
9 392,05  
27 227,02  
25 125,00  
Odvod zdravotná a sociálna poisťovňa  
Sociálny fond, DDS, stravovanie, PN  
Osobné náklady spolu:  
Použitie členského príspevku  
18 237,47  
1 064,09  
71 653,58  
81 045,63  
137 861,37  
7 276,13  
545 486,87  
1 086 991,04  
64 286,63  
5 016,58  
250 966,38  
326 016,79  
Zdroj: Účtovná závierka agentúry za roky 2022, 2023, účtovné zostavy  
Agentúra vykonávala svoju činnosť prostredníctvom plánov činnosti na jednotlivé roky. Kontrolou bolo zistené,  
že od jej vzniku až k 30.6.2024 nevykonávala podstatné činnosti, pre ktoré bola zriadená a v takej miere,  
ako sa predpokladalo. Výnimku tvorili činnosti spojené s výberom dvoch investičných partnerov a uzatvorenie  
dvoch investičných zmlúv, k čomu bolo potrebné vypracovať aj kritériá výberu investičných partnerov. Agentúra  
si však plánovala realizovať v jednotlivých rokoch aj ďalšie úlohy, ktoré jej schválila členská schôdza, ale ktoré  
z rôznych dôvodov neplnila. Aj keď schvaľovanie projektov nájomného bývania, ktoré v zmysle zákona tvorí  
významnú úlohu v činnosti agentúry je závislé od výsledku konania o štátnej pomoci, mnohé plánované úlohy  
smerovali do tvorby rôznych databáz, marketingových a komunikačných projektov, ktoré však neboli splnené.  
V rozhodujúcej miere tak činnosť agentúry bola zameraná na jej prevádzku. Napriek tomu rástol počet jej  
zamestnancov, ktorých výsledky práce, jej rozsah či kvalita neboli dostatočne preukázané. NKÚ SR preto hodnotí  
rast mzdových nákladov, ktoré tvoria významnú časť nákladov agentúry ako neefektívny spôsob vynakladania  
verejných zdrojov.  
Za obdobie existencie agentúry tvorili ďalšiu významnú položku nákladov služby za právne poradenstvo, nákup  
softvéru na digitalizáciu základných procesov poskytovania štátom podporovaného nájomného bývania a správu  
registratúry. Významnou nákladovou položkou bol prenájom priestorov od septembra 2023. Aj v týchto prípadoch  
neboli dodržané princípy hospodárneho a efektívneho využívania zdrojov a bola porušená aj finančná disciplína.  
4
Najvyšší kontrolný úrad Slovenskej republiky  
Kontrolou účtovných dokladov bolo zistené, že od začiatku roka 2024 až do mája 2024 nebolo priebežne vedené  
účtovníctvo. Zároveň bolo zistené, že neboli vypracované zásady hospodárenia a interné smernice upravujúce  
oblasť evidencie, obehu a účtovania dokladov.  
V piatich prípadoch spolu v sume 4 102,32 eur bolo zaplatené za tovary a služby prostredníctvom preddavku,  
pričom neboli uzatvorené zmluvy o poskytnutí preddavku. Subjekt verejnej správy môže poskytovať preddavky,  
ak boli vopred v zmluve o dodávke výkonov a tovarov písomne dohodnuté. Úhrada preddavku z verejných  
prostriedkov bola porušením finančnej disciplíny.  
Na základe zmlúv boli obstarané dva softvéry na digitalizáciu základných procesov poskytovania štátom  
podporovaného nájomného bývania a na správu registratúry a elektronických podaní spolu v sume 116 304,00 eur.  
Obstaranie bolo zaúčtované priamo do nákladov, pričom z hľadiska účtovníctva išlo o dlhodobý nehmotný majetok  
s povinnosťou odpisovania. Tieto nedostatky ovplyvnili aj správnosť údajov vykázaných v účtovnej závierke, čím  
účtovníctvo nebolo vedené správne, úplne, preukázateľne a zrozumiteľne.  
Základná finančná kontrola bola v kontrolovanom období vykonávaná len formálne, keďže nebola venovaná  
dostatočná pozornosť overeniu súladu každej finančnej operácie alebo jej časti so zákonom stanovenými  
skutočnosťami. Zároveň nebola vypracovaná interná smernica upravujúca postup pri vykonávaní základnej  
finančnej kontroly, ktorá by podporila posilnenie a skvalitnenie vnútornej kontroly.  
Hospodárnosť, efektívnosť a účinnosť použitia verejných prostriedkov v zmysle zákona o rozpočtových pravidlách  
verejnej správy nebola dodržaná, keď:  
-
podpisom nevypovedateľnej zmluvy o prenájme priestorov na dobu určitú do roku 2032 v sume  
1 046 746,26 eur, bol vytvorený záväzok na plnenie budúcich záväzkov vo vzťahu k indexácii nájomného,  
ktoré bolo nastavené v prospech prenajímateľa. Zároveň nebolo preukázané vynaloženie úsilia v rámci  
rokovania o podmienkach zmluvy, ktoré by smerovalo k získaniu lepšieho postavenia skončenia nájmu,  
nebolo možné overiť relevantnosť účelu prevádzky a spotreby dvoch prenajatých služobných motorových  
vozidiel,  
boli obstarané právne služby v sume 273 780,00 eur bez využitia memoranda o spolupráci s Úradom  
vlády SR, úradom podpredsedu vlády, v rámci ktorého mala agentúra možnosť využiť právne služby  
za podstatne nižšie dohodnuté ceny. Navyše, agentúra nevedela vo viacerých prípadoch preukázať,  
že jej boli poskytnuté právne služby v takom rozsahu, ako boli fakturované.  
-
-
Kontrolou činnosti a hospodárením agentúry sa zaoberal v roku 2024 aj vládny audit MF SR a jeho výsledky  
potvrdili alebo aj rozšírili zoznam nedostatkov a problémov, ktoré zistila kontrola NKÚ SR.  
Obdobie od vzniku agentúry aj vládny audit hodnotí ako neefektívne, najmä z dôvodov, že takmer všetky úlohy,  
ktoré mala agentúra naplánované plniť neboli realizované. Výnimku tvorili úlohy spojené s výberom investičných  
partnerov a podpisom investičných zmlúv, ako aj tvorbou a schvaľovaním návrhov kritérií na výber investičných  
partnerov. Preverením postupu plnenia týchto úloh audit zistil, že agentúra nevedela preukázať žiadnu  
dokumentáciu, ktorá by dokumentovala súlad jej postupov výberu investičných partnerov so zákonom a hodnotí  
postup ako formálny.  
Aj vládny audit hodnotil vynakladanie väčšiny finančných prostriedkov agentúry ako neefektívne. Rozsah činnosti  
agentúry nekorešponduje so mzdovým nárastom, v mnohých prípadoch rozsah právnych služby nebol preukázaný,  
rizikom je aj existujúci nájomný vzťah. Audit tiež poukázal na možný konflikt záujmov verejného funkcionára  
v procese schvaľovania investičného partnera a tiež na skutočnosť, že vnútorné a riadiace procesy boli nastavené  
tak, že vytvárajú riziko presadzovania vlastných záujmov nad verejnými.  
Z vyššie uvedeného je zrejmé, že výsledky vládneho auditu a kontroly NKÚ SR poukázali na vážne problémy  
fungovania agentúry. Z oboch výstupov je zrejmé, že agentúra za obdobie jej existencie nevykonala podstatné  
činnosti súvisiace s cieľom, pre ktorý bola zriadená, a to je vytváranie podmienok pre rozvoj štátom podporovaného  
nájomného bývania. Systém riadenia a kontroly, ako aj systém nastavenia základných procesov hodnotia obe  
inštitúcie ako nefungujúci, čo len poukazuje na závažnosť zistení a možnosť ich pretrvávania, ak v agentúre  
nenastanú navrhované podstatné zmeny.  
5
Najvyšší kontrolný úrad Slovenskej republiky  
Riziká vyplývajúce z uzatvorených investičných zmlúv  
V kontrolovanom období boli uzatvorené zmluvy s dvomi investičnými partnermi. Investičná zmluva č. 001/2023  
a investičná zmluva č. 002/2023. Obe boli uzatvorené dňa 31.1.2023 a zverejnené v centrálnom registri zmlúv.  
Ich účinnosť bola pozastavená prostredníctvom odkladacej podmienky naviazanej na ukončenie konania o štátnej  
pomoci.  
Preverením dvoch uzatvorených investičných zmlúv boli zistené nasledovné riziká:  
Zánik systému štátom podporovaného nájomného bývania, resp. potreba jeho opätovného nastavenia je riziko  
vyplývajúce na základe negatívneho výsledku konania o štátnej pomoci. Vysokej významnosti dôsledkov tohto  
rizika a potrebe jeho vysporiadania nebola venovaná primeraná pozornosť pri zavádzaní systému štátom  
podporovaného nájomného bývania. Táto skutočnosť môže mať priamy vplyv na hospodárnosť použitia finančných  
prostriedkov vynaložených najmä na zriadenie a prevádzku agentúry.  
Rizikom z pohľadu verejného dlhu je nedostatočná platobná schopnosť agentúry, vyplývajúca zo záväzkov,  
z dôvodu neúspešného vyriešenia prípadných sporov s niektorým z investičných partnerov. Proces likvidácie  
spôsobí výrazný zásah do existencie systému štátom podporovaného nájomného bývania s vysokou  
pravdepodobnosťou jeho zániku.  
Výška členských poplatkov, ktorými prispejú investiční partneri na chod agentúry je v zmluve nastavená tak,  
že v priebehu času pokryjú ročný rozpočet až do výšky 50 %. Po použití modelového príkladu agentúry, pri výške  
nájmu 591 eur a pri realizácii dlhodobých zámerov súčasných investičných partnerov prevádzkovať spolu 9 000  
bytov, bude výška ročných členských poplatkov 113 472 eur. Pri súčasnom rozpočte agentúry 1 774 696 eur to  
predstavuje 6,39 %. V skutočnosti tak hlavnú časť nákladov vykryje štátny rozpočet SR.  
Kompenzáciu záujmov investičných partnerov, ako následok transpozície legislatívy EÚ do právneho poriadku SR,  
možno hodnotiť ako vysoko rizikový krok, ktorý veľmi pravdepodobne môže mať za následok zahájenie konania  
o porušení práva EÚ zo strany EK, resp. Súdneho dvora EÚ.  
Záver  
Hlavným cieľom bytovej politiky SR je zvyšovanie celkovej úrovne bývania tak, aby bolo pre obyvateľstvo dostupné,  
a aby si každá domácnosť mohla zabezpečiť primerané bývanie. Mať primerané a dostupné bývanie je jednou  
z jej najdôležitejších ľudských potrieb, a preto je potrebné, aby štát vytváral vhodné podmienky pre jej napĺňanie.  
V skutočnosti je dostupnosť bývania (ceny nehnuteľností v pomere k príjmom) na Slovensku v rámci krajín EÚ najnižšia.  
Zmeniť tento stav má za cieľ model štátnej podpory nájomného bývania, ktorý bol v podobe zákona schválený v roku  
2022. V tomto úsilí má zohrávať významnú úlohu agentúra, ktorej činnosť a výsledky boli predmetom kontroly NKÚ SR,  
ale aj vládneho auditu MF SR.  
Výsledky kontroly i auditu poukázali na vážne problémy fungovania agentúry štátom podporovaného nájomného bývania.  
Okrem nedostatočne zvládnutých procesov riadenia a kontroly zodpovednými orgánmi agentúry  
a ich predstaviteľmi, existujú aj objektívne príčiny, že agentúra neplní svoje poslanie. Negatívnu úlohu v celom  
procese realizácie projektu štátom podporovaného bývania zohráva doterajší proces tvorby potrebnej legislatívy.  
Je zrejmé, že proces bol značne chaotický, vynechával viaceré štandardné kroky vedúce ku kvalitnej legislatívnej  
norme, v dôsledku čoho sa zákon o ŠPNB za krátky čas viac krát menil. Stále nie je zrejmé, či je možné využiť  
daňové úľavy v projekte nájomného bývania, alebo nie, čo je zároveň rozhodujúce pre jeho reálny rozbeh. Celý  
doterajší príbeh tvorby podmienok pre rozvoj dostupného nájomného bývania - čo je jednou z priorít i súčasnej  
vlády je príbeh zlej praxe. Zároveň ukazuje dôležitosť dôkladnej prípravy takéhoto modelu a všetkých nástrojov,  
ktoré ho umožnia realizovať v praxi transparentne a rýchlo a pritom aj hospodárne, efektívne a účelne využiť  
zdroje. Nedostatočná príprava verejného záujmu v podobe modelu dostupného, štátom podporovaného  
nájomného bývania, ochota počúvať odbornú verejnosť, to všetko má svoje dôsledky v podobe toho, že za viac  
ako dva roky od prijatia zákona nebol záujemcom ponúknutý ani jeden štátom podporovaný nájomný byt.  
Je zrejmé, že v prípade posúdenia daňových úľav ako nepovolenej štátnej pomoci, bude potrebné prepracovať  
model štátom podporovaného nájomného bývania a miesto agentúry v tomto modeli tak, aby bolo možné výraznú  
potrebu dostupných nájomných bytov aj v praxi čo najskôr reálne naplniť. Je dôležité, aby si všetky zodpovedné  
inštitúcie uvedomili, že v prípade ďalšieho odkladu tvorby podmienok pre dostupné nájomné bývanie sa už  
6
Najvyšší kontrolný úrad Slovenskej republiky  
hazarduje s vierou občanov tejto krajiny, že štátne orgány sú schopné takúto ich dôležitú potrebu nielen akceptovať,  
ale aj zabezpečiť.  
Reakcia kontrolovaného subjektu  
Kontrolovaný subjekt nevzniesol námietky proti pravdivosti, úplnosti a preukázateľnosti kontrolných zistení.  
V zápisnici o prerokovaní protokolu sa kontrolovaný subjekt zaviazal prijať opatrenia na odstránenie zistených  
nedostatkov tak, aby mohol pri ich aplikácii v praxi efektívne vykonávať podstatné činnosti, pre ktoré bol zriadený  
t. j. napĺňať sociálnu politiku SR v oblasti dostupného bývania pre širokú verejnosť prostredníctvom vytvárania  
podmienok pre rozvoj štátom podporovaného nájomného bývania. NKÚ SR bude plnenie týchto opatrení následne  
monitorovať.  
Kontakt  
Najvyšší kontrolný úrad SR  
Priemyselná 2  
Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania  
Námestie 1. mája 7286/18  
824 73 Bratislava 26  
811 06 Bratislava-Staré Mesto  
Agentúra  
DPH  
Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania  
daň z pridanej hodnoty  
EK  
Európska komisia  
ESA 2010  
European systerm of accounts / Európsky systém  
národných a regionálnych účtov  
EÚ  
Európska únia  
MD SR  
MF SR  
nariadenie vlády  
Ministerstvo dopravy Slovenskej republiky  
Ministerstvo financií Slovenskej republiky  
nariadenie vlády č. 327/2022 Z. z. o niektorých opatreniach  
v súvislosti so štátnou podporou nájomného bývania  
Najvyšší kontrolný úrad Slovenskej republiky  
Protimonopolný úrad Slovenskej republiky  
Slovenská republika  
NKÚ SR  
PMÚ SR  
SR  
ŠÚ SR  
Štatistický úrad Slovenskej republiky  
ÚV SR  
Úrad vlády Slovenskej republiky  
ÚV SR, úrad podpredsedu vlády  
Úrad vlády Slovenskej republiky, Úrad podpredsedu vlády  
Slovenskej republiky, ktorý neriadi ministerstvo  
Zákon č. 222/2022 Z. z. o štátnej podpore nájomného  
bývania a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení  
neskorších predpisov  
zákon o ŠPNB  
zákon o finančnej kontrole a audite  
Zákon č. 357/2015 Z. z. o finančnej kontrole a audite  
a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení  
neskorších predpisov  
zákon o rozpočtových pravidlách verejnej správy Zákon č. 523/2004 Z. z. o rozpočtových pravidlách verejnej  
správy a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení  
neskorších predpisov  
ZFEÚ  
Zmluva o fungovaní Európskej únie  
7