NKÚ SR zisťoval, či v čase existencie SSDZ ako akciovej spoločnosti (2001 – 2020) SSDZ vypracovala dokument,
v ktorom by zadefinovala dlhodobú stratégiu a ciele spoločnosti. Konkrétny materiál, ktorý by ucelene a podrob-
nejšie definoval dlhodobú stratégiu a ciele SSDZ ako akciovej spoločnosti, SSDZ NKÚ SR nepredložila,
a takýto materiál nebol vypracovaný ani v predchádzajúcich rokoch.
Reštrukturalizácia
SSDZ definovala napĺňanie dlhodobej stratégie a cieľov spoločnosti v rozsahu „starať sa o majetok spoloč-
nosti, zveľaďovať ho (postupne ho reštrukturalizovať) a každoročne odviesť predpísanú dividendu akcionárovi“,
avšak bez dôrazu, aby využívaný a zhodnocovaný majetok slúžil predovšetkým diplomatickému zboru, čo
v konečnom dôsledku vyplýva aj z názvu spoločnosti. NKÚ SR následne preveroval, akým spôsobom SSDZ
napĺňa dlhodobú stratégiu a ciele tak, ako si ich sama stanovila.
SSDZ v tejto súvislosti uviedla, že najlepší spôsob ako zabezpečiť trvalo udržateľnú dividendu v budúcom období
je dodatočný príjem z nových nehnuteľností. Z toho dôvodu bola ako dlhodobý strategický cieľ spoločnosti stano-
vená postupná reštrukturalizácia majetku z dôvodu morálneho a fyzického zastarávania nehnuteľností vlastnených
SSDZ. SSDZ plánuje v budúcich rokoch pokračovať v reštrukturalizácii, a to formou nákupu nových nehnuteľností,
nadstavbami objektov, zhodnocovaním nehnuteľností, zmenou ich účelu využívania, zámenou, resp. predajom ob-
jektov, ktoré sú z pohľadu využívania najmenej efektívne.
NKÚ SR preto očakával, vzhľadom na dlhoročné skúsenosti SSDZ pri nakladaní s nehnuteľnosťami a na skutoč-
nosť, že SSDZ má nehnuteľnosti v portfóliu 20 rokov, a teda veľmi dobre pozná ich stav, že SSDZ bude mať
spracovaný materiál (plán, štúdiu, víziu), z ktorého bude zrejmé, aké zámery má v dlhodobejšom horizonte
s nehnuteľnosťami, ktoré zostali v portfóliu SSDZ a sú morálne a fyzicky zastarané, pre spoločnosť málo efek-
tívne, a teda je ich potrebné reštrukturalizovať, aby bol priebežne a systematicky napĺňaný kontext dlhodobej
stratégie v zmysle špecifického predmetu činnosti spoločnosti, ktorý bol zadefinovaný už pri vzniku SSDZ.
Prečo však nie je možné plán reštrukturalizácie nastaviť v dlhšom horizonte, SSDZ odôvodnila tým, že neustále sa
meniace podmienky na trhu prenájmu nehnuteľností neumožňujú nastaviť plán reštrukturalizácie majetku tak, aby
bol aktuálny na dlhšie obdobie. Je potrebné ho priebežne aktualizovať a prispôsobovať najmä v nadväznosti na
zmeny dopytu – v jednom období je silný dopyt po bytoch, následne po administratívnych priestoroch, raz sú pre-
ferované moderné a nové priestory vo veľkých administratívnych centrách, inokedy sú to priestory v historických
budovách a pod. A dôležitá je tiež skutočnosť, že samotný proces realizácie je mimoriadne časovo náročný. SSDZ
v tejto súvislosti zároveň uviedla, že každoročne vypracúva podnikateľské plány, prostredníctvom ktorých s ročným
predstihom plánuje predaj, kúpu, zámenu, rekonštrukciu či revitalizáciu nehnuteľností.
NKÚ SR poukázal na skutočnosť, že chýbajúcu dlhodobú stratégiu a dlhodobý plán reštrukturalizácie
SSDZ nedokážu adekvátne nahradiť podnikateľské plány, či finančné analýzy vypracúvané s výhľadom na
1 až 3 roky, a to najmä v prípadoch, keď s niektorými finančnými plneniami alebo rozhodnutiami týkajúcimi
sa nákupu/predaja/zámeny alebo iného spôsobu reštrukturalizácie majetku, treba kalkulovať (plánovať ich)
v dlhodobom horizonte viacerých rokov. Ak totiž už k finančnej transakcii došlo a celý jej dopad nie je zohľad-
ňovaný v existujúcej štúdii (podnikateľskom pláne, finančnej analýze), pretože do jej obdobia nespadá, potom jej
závery nemusia byť úplne odrazom reálnych možností SSDZ.
3.2
PRÁVNY VZŤAH SSDZ K NADOBÚDANÝM NEHNUTEĽNOSTIAM – RIZIKÁ PRÁVNEJ ÚPRAVY OBCHODNÝCH SPOLOČ-
NOSTÍ SO STOPERCENTNOU MAJETKOVOU ÚČASŤOU ŠTÁTU
SSDZ je obchodnou spoločnosťou – akciovou spoločnosťou s vlastnou právnou subjektivitou (§ 56 ods. 1 Obchod-
ného zákonníka), prejavujúcou sa, okrem iného, v právnej samostatnosti pri realizácii právnych úkonov, v spôso-
bilosti vlastniť majetok a niesť majetkovú zodpovednosť v právnych vzťahoch. Všetky akcie SSDZ vlastní štát pro-
stredníctvom MZV EZ SR.
Vychádzajúc z judikatúry Ústavného súdu SR (napr. Nález Ústavného súdu SR z 30. júna 2015, sp. zn. III. ÚS
132/2015), z hľadiska akcionárskej štruktúry existuje len jedna právna kategória akciovej spoločnosti, pričom však
štát môže vlastniť aj všetky akcie akciovej spoločnosti, čo má za následok, že má v danej akciovej spoločnosti
stopercentnú majetkovú účasť. V takom prípade práva a povinnosti akcionára v mene a na zodpovednosť štátu
vykonáva určený orgán štátu (väčšinou ústredný orgán štátnej správy), majúci pozíciu správcu majetku štátu. Ak-
ciová spoločnosť nie je správcom majetku štátu, ktorý bol prostredníctvom ministerstva vložený do jeho
základného imania, ale vlastníkom celého obchodného majetku (ktorý už nepatrí štátu), s ktorým nakladá
9
