Dôvodová správa
Všeobecná časť
Zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov bol schválený v roku 1993 a k dnešnému dňu bol niekoľkokrát novelizovaný. Posledná novela je účinná od 1.10.2007.
Samotná prax preukázala, že ani posledná novela neupravila všetky vzťahy, ktoré sa počas aplikácie zákona ukázali ako zákonom neriešené alebo ako problémové, prípadne nejednoznačne definované.
Aj táto predložená novela vychádza z poznatkov tak vlastníkov bytov, ako aj správcov bytových domov. Jednoznačne rieši niektoré situácie, ktoré doterajšie novely neupravili a ktoré sa ukazujú v praxi ako problematické. Ide najmä o úpravu, ktorá jasne stanoví, kto musí platiť zálohu platieb v prípade predaja bytu alebo nebytového priestoru, pretože podľa súčasne platného zákona nový vlastník môže byt užívať, ale zálohy často neplatí až do zavkladovania zmluvy, čo býva polroka aj viac a v dôsledku tejto situácie vzniká dlh v neprospech ostatných vlastníkov bytov.
Rovnako v praxi vznikajú závažné problémy vlastníkov bytov a nebytových priestorov pri schvaľovaní, zmene alebo zániku zmluvy o výkone správy, pretože zákon nehovorí, kde a ako sa má schvaľovať takáto zmluva. Ide o dôležitý akt pre samotných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. V praxi často vzniká situácia, keď nadpolovičná väčšina vlastníkov síce schváli takúto zmluvu, prípadne jej zmeny alebo zánik len písomných hlasovaním a súd potom rozhodne, že nebola prijatá v súlade so zákonom a zmluva na výkon správy je neplatná. Tým trpia najmä vlastníci bytov a nebytových priestorov, preto je nutné aj túto dikciu zákona jasne určiť. Schvaľovanie na schôdzi je väčšou garanciou, že nedôjde k manipulácii s hlasmi jednotlivých vlastníkov a dáva priestor, aby sa pred hlasovaním vlastníci oboznámili so všetkými skutočnosťami, o ktorých budú rozhodovať, prípadne, aby kládli otázky a získali odpovede na fakty, ktoré môžu do značnej miery ovplyvniť ich konečné rozhodnutie.
Z pohľadu praxe sa problémovým stáva tiež zmätočný pojem definujúci ukončenie činnosti správcu, ktorý jasne neformuluje, či ide o koniec výkonu správy v príslušnom dome alebo o koniec podnikateľskej činnosti fyzickej osoby, dokonca či ide o koniec existencie právnickej osoby. Ak totiž právnická osoba ako správca dostala výpoveď zmluvy o výkone správy v bytovom dome, v praxi sa stáva, že to nechápe ako koniec jej činnosti a potom nevidí povinnosť vykonať príslušné opatrenia a najmä povinnosti, za ktoré potom takéto spoločnosti žiadajú dodatočnú odmenu od vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Nový správca však nemôže riešiť ich povinnosti, nakoľko ide o úkony finančne náročné.
Pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov je dôležitá jasná definícia vyúčtovania platieb za príslušné obdobie v prípade, ak správca musí ukončiť svoju činnosť výpoveďou zo strany vlastníkov v iný termín ako je bežný termín predkladania vyúčtovania. Správca sa väčšinou v praxi v dôsledku výpovede zdráha vykonať vyúčtovanie za obdobie medzi posledným vyúčtovaním a dňom, kedy jeho správa končí na základe výpovede. Ide o veľmi závažnú a citlivú otázku opäť pre majiteľov bytov a nebytových priestorov, ktorú v návrhu zákona navrhujem riešiť povinnosťou zabezpečiť vyúčtovanie za toto obdobie správy bez zvláštnej odmeny správcu najneskôr do 31. mája nasledujúceho roku po roku, v ktorom bola zmluva vypovedaná, pretože ide o vyúčtovanie obdobia jeho správy bytov v danom období.