Dôvodová správa

A.Všeobecná časť

Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky predkladá do legislatívneho procesu návrh zákona, ktorým sa dopĺňa zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov a o zmene a doplnení niektorých zákonov.

Návrh zákona sa predkladá ako iniciatívny materiál Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky.

Cieľom navrhovanej úpravy je

▪minimalizovať negatíva platnej právnej úpravy súvisiace s nedostatkom materiálnej publicity katastra a zvýšiť zodpovednosť subjektov oprávnených na spisovanie zmlúv o prevode nehnuteľností,

▪rozšíriť demonštratívny výpočet neprijateľných zmluvných podmienok v spotrebiteľských zmluvách vypustením jedného z najkontroverznejších inštitútov súkromného práva a to zabezpečovacieho prevodu práva v spotrebiteľských veciach s poukazom na dostačujúce zabezpečenie, ktoré ponúka inštitút záložného práva

▪zjednodušiť majetkové vzťahy po zániku bezpodielového spoluvlastníctva manželov v prípade, že sa po vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov objavil ďalší majetok.

Hlavným cieľom je minimalizovať veľmi vážne následky pre bežného občana spojené s neplatnosťou zmluvy o prevode nehnuteľnosti. O nič nezanedbateľnejšou nie je ani skutočnosť, že nevieme ani zahraničným investorom garantovať, že aj keď kupujú nehnuteľnosť od osoby, ktorá má list vlastníctva, môže sa stať, že vlastnícke právo platne nenadobudnú. Podľa § 70 Katastrálneho zákona totiž platí, že údaj o vlastníckom práve je hodnoverný a záväzný, kým sa nepreukáže opak. Ak teda niekto aj napriek dôvere v údaj na liste vlastníctva kúpi nehnuteľnosť a neskôr súd určí, že niektorý z predchádzajúcich prevodov bol neplatný, absolútne neplatné sú aj následné prevody. Takýto nadobúdateľ musí zadosťučiniť naturálnej reštitúcii a vypratať nehnuteľnosť (navrátenie do predošlého stavu). Najväčší problém súvisí s návratnosťou finančných prostriedkov. Problém umocňuje spravidla vysoká cenová úroveň nehnuteľností, ktorá sa pohybuje už aj na vidieku v miliónových hodnotách.

Nedostatok materiálnej publicity katastra je značným deficitom právnej úpravy vkladového konania.

Cieľom návrhu zákona nie je oslabovať inštitút katastra, ale posilniť právne postavenie účastníkov občianskoprávnych vzťahov pri prevodoch nehnuteľností, ktoré vo svojich následkoch spravidla predstavujú výrazný zásah do života človeka. Nie nadarmo je práve prevodom nehnuteľností vo svete priznávaná osobitná právna forma, najčastejšie notárska zápisnica.

Značne sa podceňuje fakt, že vkladové konanie nie je typickým správnym konaním. V krízových situáciách ide o nie jednoduché posudzovanie vecí súkromnoprávnej povahy. Nedostatok vôle, vážnosti, zrozumiteľnosti, určitosti, nehovoriac už o takom inštitúte ako je kvalifikovaný omyl, alebo interpretačné pravidlo podľa § 35 Občianskeho zákonníka, spadajú jednoznačne pod občianskoprávne sporové konanie, ktoré má posudzovať sudca, nie úradník štátnej správy.

Stačí dať do pozornosti viac ako storočnú právnu úpravu pozemkovej knihy, alebo právnu úpravu vo svete a vyplynie z toho záver, že nechať posudzovať vecnoprávne účinky zmluvného vzťahu len na orgán štátnej správy, nekorešponduje skutočnej povahe vkladového konania.

Rozhodne treba odmietnuť argumenty, že ešte nejde o vysoké percento podvodov pri prevodoch nehnuteľností na to, aby bolo potrebné meniť právnu úpravu. Vo svojich následkoch podvod predstavuje výrazný zásah do života človeka. Z nazhromaždeného pracovného materiálu jednoznačne vyplýva nedokonalosť právnej úpravy.

Navrhovaný právny predpis nie je o „monopole“ notárov a advokátov, ale o sprísnenej forme právneho úkonu, ktorá je v Európe pokiaľ ide o notársku zápisnicu celkom bežná.

Nemenej závažnou otázkou je aj zodpovednosť za protiprávny stav vyvolaný neplatnou zmluvou o prevode nehnuteľnosti. Proti štátu je uplatňovaná náhrada škody. Správne by mala v opísaných súkromnoprávnych vzťahoch niesť zodpovednosť osoba oprávnená na spisovanie zmlúv o prevode nehnuteľnosti.

Podľa platnej právnej úpravy iba notár a advokát sú oprávnení na poskytovanie právnych služieb za odplatu. S poľutovaním treba konštatovať, že v tak závažných veciach ako sú prevody nehnuteľností, pri ktorých spravidla ide o miliónové hodnoty, spisuje a vyhotovuje zmluvy o prevode nehnuteľnosti ktokoľvek. Z nazhromaždeného materiálu o podvodoch možno pritom vysledovať jeden spoločný znak a to že pod zmluvou nie je podpísaný ani notár ani advokát. Najmä orgány činné v trestnom konaní konštatujú veľmi zložité vyšetrovanie, kedy nie je možné vypočuť osobu, ktorá zmluvu spísala.

Pôvodne predkladateľ uvažoval s fakultatívnou možnosťou vybrať si notára alebo advokáta. Z tohto zámeru sa upustilo z dôvodu, že by sa nič neriešilo. V zmysle zásady „nemo

plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet“ (nikto nemôže previesť viac práv, ako sám má) by totiž záujemcovi o kúpu nebolo nič platné, ak by požiadal notára alebo advokáta o spísanie zmluvy o prevode nehnuteľnosti za stavu, že pred tým došlo mimo notára alebo advokáta k neplatnému prevodu nehnuteľnosti. Bol by nútený vypratať nehnuteľnosť a vrátenie kúpnej ceny pri nečestnostiach je spravidla veľmi zložitým problémom.

Predkladateľ odmieta argumenty právnických osôb zamestnávajúcich právnikov, že sa im bráni predkladaným materiálom vyhotoviť zmluvy o prevodoch nehnuteľností. Notár a advokát nie je na to, aby nadiktoval podstatné, pravidelné a náhodilé zložky zmluvy, a nahrádzal vôľu účastníkov zmluvy. Práve to je úlohou uvedených právnikov, ktorí predložia tieto zložky a notár spíše notársku zápisnicu, alebo advokát autorizuje zmluvu a za perfektnosť služby bude niesť aj reálnu zodpovednosť.

Výnimku budú predstavovať zmluvy o prevode nehnuteľnosti, ak

• účastníkom zmluvy bude orgán verejnej moci alebo iný subjekt verejnej správy (napr. štátne orgány, verejnoprávne fondy, obce, samosprávne kraje),

•účastníkom zmluvy bude právnická osoba so 100% majetkovou účasťou štátu (napr. prevody nehnuteľností za rovnakým účelom, ako pri vyvlastnení).

Vypočítané výnimky sú súladné s cieľom návrhu zákona. Návratnosť finančných prostriedkov od subjektov v rámci výnimiek v prípade neplatnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti je neporovnateľná s inými subjektami.

Na margo tvrdení o predražení prevodov nehnuteľností predkladateľ poukazuje na korešpondujúcu prísnu zodpovednosť notára alebo advokáta. Aj keď sa nedá z povahy veci porovnávať vyhotovovanie notárskej zápisnice alebo autorizácie zmluvy advokátom so sprostredkovaním realitného makléra, predsa len v kontexte ich zodpovednosti za následky neperfektnej služby je odmena notára neprimerane nízka oproti odmene podnikateľa na trhu s nehnuteľnosťami (pri hodnote predmetu prevodu 1 mil. Sk je odmena notára cca 7.000,- Sk, realitná kancelária inkasuje spravidla najmenej 50.000,- Sk).

Pre ilustráciu predkladateľ uvádza v predkladacej správe vývoj prudkého nárastu oznámení o podvodoch s nehnuteľnosťami v Slovenskej republike v období rokov 2003 až 2007. Pritom ide len o známe údaje, ktorými disponuje Prezídium Policajného zboru (podané podnety pre trestný čin podvodu, kde predmetom útoku bola nehnuteľnosť a začaté trestné stíhania). Skutočné množstvo nečestností nie je možné presne zistiť, pretože väčšina z nich je vybavovaná v občianskoprávnom konaní, najmä v sporoch o neplatnosť právneho úkonu.

Od notára a advokáta sa legitímne očakáva vyššia aktivita pri zisťovaní predchádzaní možným nečestnostiam v súvislosti s prevodmi nehnuteľností. Navrhuje sa aj prísnejšia

zodpovednosť oboch právnických profesií. Predkladateľ rozhodne odmieta argumentácie o zvýhodňovaní notárov a advokátov. Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky má za cieľ zaviesť takú zákonnú úpravu, ktorá by umožnila poznať osobu, ktorá spísala zmluvu o prevode nehnuteľnosti a umožniť v prípade škodových udalostí domáhať sa plnenia u notára alebo advokáta.

Návrh zákona je v súlade s Ústavou Slovenskej republiky, s medzinárodnými zmluvami, ktorými je Slovenská republika viazaná a s právom Európskych spoločenstiev.

DOLOŽKA ZLUČITEĽNOSTI

návrhu právneho predpisu

s právom Európskych spoločenstiev a právom Európskej únie

1. Predkladateľ právneho predpisu: vláda Slovenskej republiky

2. Názov návrhu právneho predpisu: zákon, ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov a o zmene a doplnení niektorých zákonov.

3. Problematika návrhu právneho predpisu :

a) je upravená v práve Európskych spoločenstiev:

- primárnom: Zmluva o založení Európskeho spoločenstva v platnom znení (článok 86 ods. 1)

b) nie je upravená v práve Európskej únie,

c) nie je obsiahnutá v judikatúre Súdneho dvora Európskych spoločenstiev alebo Súdu prvého stupňa Európskych spoločenstiev.

4. Záväzky Slovenskej republiky vo vzťahu k Európskym spoločenstvám a Európskej únii:

a) lehota na prebratie smernice alebo rámcového rozhodnutia podľa určenia gestorských ústredných orgánov štátnej správy zodpovedných za prebratie smerníc a vypracovanie tabuliek zhody k návrhom všeobecne záväzných právnych predpisov alebo lehota na implementáciu nariadenia alebo rozhodnutia z nich vyplývajúca: bezpredmetné,

b) informácia o konaní začatom proti Slovenskej republike o porušení Zmluvy o založení Európskych spoločenstiev podľa čl. 226 až 228 Zmluvy o založení Európskych spoločenstiev v platnom znení: bezpredmetné,

c) informácia o právnych predpisoch, v ktorých sú preberané smernice alebo rámcové rozhodnutia už prebraté spolu s uvedením rozsahu tohto prebratia: bezpredmetné.

5. Stupeň zlučiteľnosti návrhu právneho predpisu s právom Európskych spoločenstiev a právom Európskej únie : bezpredmetné

6. Gestor (spolupracujúce rezorty) : bezpredmetné.

Doložka

finančných, ekonomických, environmentálnych vplyvov, vplyvov na zamestnanosť a podnikateľské prostredie

___________________________________________________________________

1. Odhad dopadov na verejné financie

Predkladaný návrh zákona nepredpokladá zvýšené nároky na rozpočet.

2. Odhad dopadov na obyvateľov, hospodárenie podnikateľskej sféry a iných právnických osôb

Predkladaným návrhom zákona sa pre obyvateľstvo, podnikateľskú sféru a iné právnické osoby vytvárajú podmienky pre poskytovanie právnych služieb odborníkmi na právo so sprísnenou zodpovednosťou v prípade možných nečestností pri prevodoch nehnuteľností. Náklady na dodatočné riešenie negatívnych dôsledkov nečestností sú neporovnateľne vyššie, ako poplatok u notára (cca 7 tis. Sk z hodnoty 1 mil. Sk predmetu prevodu).

3. Odhad dopadov na životné prostredie

Realizáciou predloženého návrhu zákona sa nepredpokladá negatívny vplyv na životné prostredie.

4. Odhad dopadov na zamestnanosť

Predpokladá sa, že realizácia predloženého návrhu zákona nebude mať vplyv na zamestnanosť občanov Slovenskej republiky.

5. Analýza vplyvov na podnikateľské prostredie

Realizáciou predloženého návrhu zákona sa nepredpokladá negatívny vplyv na podnikateľské prostredie.

B.Osobitná časť

K článku I (Občiansky zákonník)

K bodu 1 (§ 46 ods. 3 a 4)

K odseku 3

Ide o sprísnenie právnej formy zmlúv o prevode nehnuteľnosti, pri nedodržaní ktorej pôjde o absolútnu neplatnosť právneho úkonu (§ 40 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Náležitosti notárskych zápisníc upravuje osobitný predpis (zákon Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov). Autorizácia advokátom sa navrhuje upraviť v § 1a zákona č. 586/2003 Z. z. o advokácii a o zmene a doplnení zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (Živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov.

Nie je významné, ktorá zo strán zmluvného vzťahu požiada notára alebo advokáta o poskytnutie služby právnej pomoci. Vo vzťahu k jeho objektívnej zodpovednosti za vzniknutú škodu podľa návrhu zákona je to irelevantné. Nemožno vylúčiť dokonca ani autorizáciu zo strany dvoch advokátov - v takom prípade by išlo o ich solidárnu zodpovednosť per analogiam podľa § 438 ods. 1. Je však vylúčené, aby jedna a tá istá zmluva bola spísaná vo forme dvoch alebo viacerých notárskych zápisníc. Notár a advokát budú predstavovať osoby, ktoré majú poskytnúť náhradu škody na základe tzv. objektívnej zodpovednosti. Nijako nie je dotknutý ich nárok (postih) domáhať sa proti osobe, ktorá zavinila vznik škody v rozsahu v akom plnili poškodenému (§ 440). Nemožno vylúčiť žaloby tak proti notárovi alebo advokátovi na základe objektívnej zodpovednosti a súčasne v jednom konaní aj proti skutočnému škodcovi na základe jeho subjektívnej zodpovednosti.

Predkladateľ navrhuje za osoby oprávnené na spisovanie zmlúv o prevode nehnuteľností notára a advokáta vychádzajúc z platného právneho stavu, podľa ktorého len notár a advokát sú za odplatu oprávnení poskytovať právne služby pri prevodoch nehnuteľností. V závislosti od toho, či službu bude poskytovať notár alebo advokát, je náhrada škody upravená buď v zákone o advokácii alebo v Notárskom poriadku, tiež v Občianskom zákonníku.

K odseku 4

Výnimku z aplikácie odseku 3 budú predstavovať zmluvy o prevode nehnuteľnosti, ak

účastníkom zmluvy bude orgán verejnej moci, iný subjekt verejnej správy podľa osobitného predpisu. Je bezvýznamné, či pôjde o orgán verejnej moci v ústrednej správe (napr. Národná

banka Slovenska) alebo v územnej samospráve. Za subjekty verejnej správy je potrebné považovať aj Fond národného majetku Slovenskej republiky, Slovenský pozemkový fond, Sociálnu poisťovňu a ďalšie subjekty, ktoré sú zapísané a zaradené v registri organizácií vedenom Štatistickým úradom Slovenskej republiky a zaradené vo verejnej správe v súlade s jednotnou metodikou platnou pre Európsku úniu. Ďalej pôjde o obce a vyššie územné celky, nimi zriadené rozpočtové organizácie a príspevkové organizácie. (§ 3 zákona č. 523/2004 o rozpočtových pravidlách verejnej správy a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov).

Výnimka sa tiež bude vzťahovať na prevody nehnuteľností, ak účastníkom zmluvy o prevode nehnuteľnosti bude právnická osoba so 100% majetkovou účasťou štátu. Pôjde napr. o prevody nehnuteľností za rovnakým účelom, ako pri vyvlastnení, ktoré realizuje napr. Národná diaľničná spoločnosť a. s., Bratislavská vodárenská spoločnosť a. s. a pod. (§ 108 Stavebného zákona).

Nie je pritom významné, či uvedený subjekt verejnej správy vystupuje na strane nadobúdateľa, alebo prevodcu. Dôležité je, že je účastníkom zmluvy.

Pokiaľ ide o taxatívny výpočet prípadov, kedy možno vyvlastniť nehnuteľnosť vo verejnom záujme, ide o úpravu v ustanovení § 108 Stavebného zákona, podľa ktorého:

(2) Vyvlastniť možno len vo verejnom záujme pre

a) verejnoprospešné stavby podľa schválenej územnoplánovacej dokumentácie

b) vytvorenie hygienických, bezpečnostných a iných ochranných pásem a chránených území a pre zabezpečenie podmienok ich ochrany,

c) vykonanie asanácie sídelného útvaru alebo jeho asanačných úprav podľa schválenej územnoplánovacej dokumentácie,

d) vytvorenie podmienok pre nevyhnutný prístup k pozemku a stavbe,

e) vytvorenie podmienok pre umiestnenie alebo riadnu prevádzku zariadenia štátnej pozorovacej siete, ktorou sa zisťuje stav životného prostredia,

f) výstavbu a správu diaľníc, ciest a miestnych komunikácií vrátane zriadenia ich ochranných pásiem podľa osobitných predpisov, 10e)

g) výstavbu energetického diela na výrobu alebo rozvod elektriny podľa osobitných predpisov, 10c)

h) výstavbu plynárenských zariadení podľa osobitných predpisov, 10d)

i) výstavbu vojenských objektov a vojenských priestorov osobitného určenia podľa osobitných predpisov, 10b)

j) účely dobývania ložísk nerastov podľa osobitných predpisov, 10f)

k) výstavbu alebo prevádzkovanie vodohospodárskych diel podľa osobitných predpisov, 10g)

l) stavby dráh, ako aj na výkon činností v obvode dráhy a v ochrannom pásme dráhy podľa osobitných predpisov, 10h)

m) zachovanie a riadne užívanie kultúrnej pamiatky podľa osobitných predpisov, 10i)

n) výstavbu potrubí pre pohonné látky a ropu podľa osobitných predpisov, 10j)

o) uskutočnenie stavieb, ktoré sú významnou investíciou podľa osobitných predpisov. 10ja)

K bodu 2 (§ 53 ods. 4 písm. s))

Zabezpečovací prevod práva možno považovať za kontroverzný inštitút súkromného práva. Pri nedostatočnej bdelosti osoby, ktorá prevádza vlastnícke právo, môže dôjsť k závažným následkom, s ktorými táto osoba ani nepočítala. Pri pomerne kvalitnej úprave záložného práva nie je nevyhnutné, aby bol tento zabezpečovací prostriedok použitý vo vzťahoch medzi dodávateľom a spotrebiteľom. Predkladateľ má informácie o veľkom počte nečestností v spotrebiteľských vzťahoch práve v súvislosti s aplikáciou tohto inštitútu. Najčastejšie išlo o veľmi rýchly výkon zabezpečovacieho prevodu práva bezprostredne po omeškaní spotrebiteľa. Ak predmetom zabezpečovacieho prevodu práva bolo obydlie spotrebiteľa, išlo o veľmi vážny zásah do ústavných práv spotrebiteľa a celej jeho rodiny. Ďalšími prevodmi sa proces naturálnej reštitúcie spotrebiteľovi veľmi komplikuje a je odkázaný na zložité procesné situácie v občianskom súdnom konaní.

Navrhovaná právna úprava bude znamenať ponechanie tohto zabezpečovacieho prostriedku, ale nebude možné ho používať v spotrebiteľských zmluvách. Napr. zákon o cenných papieroch odkazuje na jeho znenie (§ 53 zákona o cenných papieroch a investičných službách a o zmene a doplnení niektorých zákonov (zákon o cenných papieroch)).

K bodu 3 (§ 149 ods. 5)

Cieľom navrhovanej právnej úpravy je určiť pravidlá vyporiadania bezpodielového spoluvlastníctva manželov u bývalých manželov v prípadoch, že sa dodatočne objaví majetok, ktorý nebol predmetom vyporiadania či už dohodou alebo rozhodnutím súdu. Na takýto majetok sa bude vzťahovať obdobne zásada vyporiadania bezpodielového spoluvlastníctva manželov v zmysle domnienky zakotvenej v § 149 ods. 4 súvisiacej s uplynutím doby troch rokov od zániku bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Nepochybne sa tým zjednoduší aj rozhodovanie súdov o dodatočne objavenom majetku.

K bodu 4 (§ 149a)

Ide o odstránenie výkladového otáznika vo vzťahu k dohodám o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov. V rámci inštitútu bezpodielového

spoluvlastníctva manželov neboli zaznamenané nečestnosti, ktoré boli dôvodom na predloženie predmetného návrhu zákona. Do masy bezpodielového spoluvlastníctva manželov patria nielen nehnuteľné veci, ale aj množstvo iných vecí, majetkových práv, vo vzťahu ku ktorým nie je potrebná navrhovaná prísnejšia forma právneho úkonu.

K bodu 5 (Štrnásta hlava)

Intertemporálne ustanovenie sa vyrovnáva s režimom pôsobenia novej a skoršej právnej úpravy, pričom na zmluvné vzťahy týkajúce sa prevodov nehnuteľnosti, ktoré boli uzavreté do 30. septembra 2008, sa použije právna úprava účinná do 30. septembra 2008.

Navrhovaná jednoduchšia hmotnoprávna úprava domnienky vyporiadania majetku patriaceho do bezpodielového spoluvlastníctva manželov sa môže týkať iba vyporiadania súdom alebo dohodou, ktoré sa uskutočnilo po 30. septembri 2008.

K článku II (Notársky poriadok)

K bodu 1 (§ 16 ods. 3)

Predmetná úprava, teda doplnenie nového odseku 3 do § 16 Notárskeho poriadku, je potrebná vzhľadom na poznatky o reálnom výkone notárskej činnosti zo strany niektorých notárov, ktorí zneužívali doterajšiu prílišnú strohosť (medzery) Notárskeho poriadku a vykonávali úkony notárskej činnosti (najmä spisovali a vydávali notárske listiny o osvedčovaní právne významných skutočností) aj tak, že časť prítomných účastníkov (okrem žiadateľa) vôbec neinformovali o svojej prítomnosti. Pritom notári sa obhajovali tým, že v zmysle doterajšieho § 5 Notárskeho poriadku sa účastníkom rozumie len fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorá notára požiadala o vykonanie notárskej činnosti.

K bodu 2 (§ 36)

K odsekom 1 a 2

Doterajšia právna úprava zvádzala k nesprávnemu výkladu, že notár môže bezbreho vykonať notársky úkon. Komentár k Notárskemu poriadku, podľa ktorého notár neposudzuje súladnosť osvedčovaného deja s právom, nebol vždy správne pochopený. Je prirodzené, že nie je v možnostiach notára vždy 100%-tne vyhodnotiť všetky okolnosti notárskeho úkonu. Môže však vždy dostatočne posúdiť, či nejde o okolnosti v zjavnom rozpore s pravidlami

správania sa, ktoré sú v spoločnosti v prevažnej miere uznávané a ktoré tvoria základ fundamentálneho hodnotového poriadku (dobré mravy).

Je legitímne žiadať od notára, aby odmietol úkon, ktorý je nielen v rozpore so zákonom, obchádza zákon, ale aj úkon, ktorý je v rozpore s dobrými mravmi. Predkladateľ tým má na mysli napr. zjavne neprijateľné zmluvné podmienky, ktoré by bránili spotrebiteľovi obrátiť sa na súd a sankcionovali ho za to zmluvnými pokutami. Takto navrhovaná právna úprava dopĺňa sledovaný cieľ v § 46 ods. 3 Občianskeho zákonníka de lege ferenda.

K odseku 3

Ak by notárovi bola odmietnutá súčinnosť zo strany účastníkov zmluvy, môže vyhotovenie notárskej zápisnice odmietnuť.

K odseku 4

Povinnosť notára dbať aby nedošlo k škodovej udalosti nie je zúžená len na prípady podľa § 40 ods. 4 - je to vyjadrené slovom „najmä“.

K odseku 5

Notár bude povinný oznámiť účastníkovi zmluvy o prevode nehnuteľnosti platobné podmienky, ktoré sú dohodnuté v zmluve. Ide o prevenčné ustanovenie. Aplikačná prax potvrdzuje, že priemerný spotrebiteľ práva nie vždy dobre veciam rozumie a vždy je lepšie škodovým udalostiam predchádzať, ako ich následne riešiť. Od notára sa výslovne žiada, aby účastníkov zmluvy oboznámil s platobnými podmienkami. Táto informácia bude najdôležitejšia v prípade, ak kúpna cena už bola vyplatená pred podpisom kúpnej zmluvy. Najmä u starších osôb boli v aplikačnej praxi zaznamenané nesprávne predstavy o plnení povinnosti zaplatiť kúpnu cenu. Zákon nemôže byť natoľko kazuistický, aby postihol všetky rozmanitosti života a necháva sa na aplikačnú prax, ako sa v konkrétnych situáciách notár vysporiada s touto zákonnou povinnosťou.

Nepochybne významnou informáciou, ktorú notár povinne účastníkom zmluvy uvedie, bude aj údaj o poistnom krytí a poisťovni. Notár bude povinný oznámiť účastníkovi zmluvy o prevode nehnuteľnosti výšku poistného krytia a poisťovňu, v ktorej je poistený pre prípad škody v súvislosti s vyhotovením notárskej zápisnice o zmluve o prevode nehnuteľností. Tieto informácie môžu byť pre účastníka zmluvy dôležité pre výber notára.

K odseku 6

Ide o zavedenie obligatórnej povinnosti notára oznámiť pred vyhotovením notárskej zápisnice o zmluve o prevode nehnuteľnosti prevod príslušnej správe katastra. Ak napriek poznámke o vyhotovovaní notárskej zápisnice o zmluve o prevode nehnuteľnosti v katastri na

príslušnom liste vlastníctva určitým notárom/advokátom vyhotoví notársku zápisnicu iný notár, prichádza do úvahy navrhovaná zodpovednosť za prípadný vznik škody. Poznámka musí byť pre neho dostatočným upozornením, že na inom mieste sa pripravuje notárska zápisnica o prevode tej istej nehnuteľnosti prípadne autorizácia zmluvy o prevode nehnuteľnosti advokátom. Bez poznámky o zamýšľanom prevode neprichádza do úvahy zodpovednosť podľa § 40 ods. 4 písmeno c).

K bodu 3 (§ 40 ods. 4 až 6)

Porovnaj tiež dôvodovú správu k Článku I bodu 1.

Novo navrhovaná zodpovednosť notára za škodu vzniknutú pri protiprávnom konaní pri prevode nehnuteľnosti súvisí s navrhovanou formou zmluvy o prevode nehnuteľnosti (§ 46 ods. 3 Občianskeho zákonníka de lege ferenda).

K odseku 4

Zodpovednosť notára bude prichádzať do úvahy v prípade vzniku škody, aj vtedy ak:

▪došlo k zneužitiu totožnosti osoby oprávnenej vykonať prevod nehnuteľnosti,

▪notárska zápisnica bola vyhotovená napriek tomu, že podľa údajov vo verejnom registri bola zmluvná voľnosť účastníkov obmedzená,

▪rovnaká nehnuteľnosť bola v čase vyhotovovania notárskej zápisnice o zmluve o prevode nehnuteľnosti predmetom prevodu podľa inej zmluvy o prevode nehnuteľnosti, o ktorej bola v osobitnom registri vyznačená poznámka podľa osobitného predpisu.

▪Ide o objektívnu zodpovednosť notára za vznik škody v súvislosti so zneužitím totožnosti osoby oprávnenej vykonať prevod nehnuteľnosti. Objektívna zodpovednosť sa bude dotýkať zneužitia totožnosti aj v súvislosti so zastupovaním na základe plnomocenstva. K zodpovednosti tiež porovnaj dôvodovú správu k Čl. I. k bodu 1(§ 46). Notár má v prípade plnenia postih proti skutočnému škodcovi.

Od 1. 7. 2008 začne Ministerstvo vnútra Slovenskej republiky vydávať nové občianske preukazy formátu zodpovedajúcemu normám Európske únie, ktoré budú vyhotovené z viacvrstvového polykarbonátu. Budú rozmerov I D 1 ICAO 9303, budú obsahovať viaceré ochranné a bezpečnostné prvky, ktoré znemožnia ich pozmeňovanie, alebo falšovanie.

zastupovanie pri podaní žiadosti o poskytnutie informácie od Polície. Polícia môže poskytnúť nielen číselné údaje a adresu z databázy platných občianskych preukazov, ale aj snímok tváre držiteľa občianskeho preukazu. Pokiaľ ide o stratené a odcudzené občianske preukazy, v súčasnosti sú informácie o nich verejnosti prístupné na stránke Ministerstva vnútra Slovenskej republiky:

http://www.minv.sk/egovinet/StratenyOdcudzenyDoklad

Notárovi nič nebráni v prípade pochybností a v snahe mať čo najväčšiu istotu pred zneužitím totožnosti či už osobne, prostredníctvom svojho zamestnanca prípadne písomne kontaktovať prevodcu na adrese jeho bydliska podľa CEPO (centrálna evidencia pobytu obyvateľov).

▪Z dôvodu obmedzenej zmluvnej voľnosti bude zodpovednosť notára prichádzať do úvahy iba vtedy, ak notárska zápisnica o zmluve o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená napriek údaju vo verejnom registri o obmedzení zmluvnej voľnosti. Za údaj vo verejnom registri sa bude považovať napr. zaregistrovaný rozsudok o pozbavení spôsobilosti na právne úkony, alebo o obmedzení spôsobilosti na právne úkony v relevantnom rozsahu v Notárskom centrálnom registri (§ 189a ods. 2 Článok I. OSP de lege ferenda). Rovnako sa za takýto údaj bude považovať údaj o zákaze nakladania s nehnuteľnosťou súdnym rozhodnutím vrátane predbežného opatrenia, ak bude takéto rozhodnutie vyplývať z obmedzujúcej poznámky v katastri nehnuteľností. Tým nie je nijako dotknutá zodpovednosť podľa § 40 ods. 1 až 3 Notárskeho poriadku de lege lata.

▪V návrhu novely katastrálneho zákona sa uvažuje o poznámke, ktorá má informovať, že sa pripravuje zmluva o prevode nehnuteľnosti. Nie je to však jediný ochranný mechanizmus pri zneužití vyššie uvedenej zásady, pretože plomba v katastri ponúka ďalšiu ochranu tým, že po jej zázname nemôže ďalšia osoba úspešne dosiahnuť vkladové konanie. Týmto ustanovením nijako nie je dotknutá zodpovednosť podľa § 40 ods. 1 až 3 Notárskeho poriadku de lege lata. Notár sa teda musí zodpovedať v prípade, ak nevyvinul všetko úsilie, ktoré od neho možno žiadať, aby zabránil vzniku škody.

K odseku 5

Zákonná zodpovednosť notára sa neuplatní, ak poškodený účastník zmluvy vedel o skutočnosti, ktorá bola príčinou vzniku škody.

K odseku 6

Za notára nebude niesť zodpovednosť štát podľa zákona č. 514/2003 Z. z. o zodpovednosti za škodu spôsobenú pri výkone verejnej moci a o zmene niektorých zákonov.

K bodu 4 (§ 58 ods. 2 písm. c))

Navrhované doplnenie § 58 ods. 2 písm. c) Notárskeho poriadku vychádza z praktických poznatkov o skutočnosti, že časť notárov v notárskych osvedčovacích doložkách uvádza, že „totožnosť bola zistená zákonným spôsobom“, čo je absolútne nekonkrétna a bezobsažná floskula, ktorá celkom zjavne nezodpovedá požiadavke podľa § 58 ods. 2 písm. c) Notárskeho poriadku, pretože notár vždy de iure musí zisťovať totožnosť účastníka len zákonným spôsobom (teda notár nikdy nemôže zisťovať totožnosť účastníka nezákonným spôsobom).

Navrhované doplnenie § 58 ods. 2 písm. c) Notárskeho poriadku sa inšpirovalo ustanovením § 7 ods. 3 písm. f) zákona č. 599/2001 Z. z. o osvedčovaní listín a podpisov na listinách obvodnými úradmi a obcami.

Pritom navrhované doplnenie § 58 ods. 2 písm. c) Notárskeho poriadku plne rešpektuje vecné zameranie predloženého návrhu zákona, podľa ktorého sa popri inom má taktiež zvýšiť zodpovednosť a transparentnosť pri výkone notárskej činnosti súvisiacej so zmluvami (vrátane osvedčovania podpisov na zmluvách a iných listinách).

K bodu 5 (§ 73k ods. 1)

Navrhovaná právna úprava súvisí s ukladaním rozsudkov o zbavení spôsobilosti na právne úkony a obmedzení spôsobilosti na právne úkony v Notárskom centrálnom registri podľa § 189a ods. 2 OSP de lege ferenda.

K bodu 6 (§ 100c)

Intertemporálne ustanovenie sa vyrovnáva s režimom pôsobenia novej a skoršej právnej úpravy, pričom na zmluvné vzťahy týkajúce sa prevodov nehnuteľností, ktoré boli uzavreté do 30. septembra 2008, sa použije právna úprava účinná do 30. septembra 2008.

K článku III (Zákon o advokácii)

K bodu 1 (§ 1a)

K odseku 1 až 4

Navrhovaná právna úprava súvisí s oprávnením advokáta autorizovať zmluvy o prevode nehnuteľností (viď tiež dôvodová správa k Článku I bod 1). Bez ohľadu na to, ktorá strana zmluvy o prevode nehnuteľnosti (prevodca, nadobúdateľ) uzavrie zmluvu o právnej

pomoci s advokátom, bude mať advokát oprávnenie autorizovať zmluvu o prevode nehnuteľnosti. Advokát bude zmluvu o prevode nehnuteľnosti autorizovať svojím podpisom a pečiatkou. Tým zároveň nadobudne písomná zmluva o prevode nehnuteľnosti formu, ktorú inter alia zákon vyžaduje pre jej platnosť. Podstatou autorizácie bude posúdenie, či zmluva o prevode nehnuteľností neodporuje zákonu alebo ho neobchádza a či sa nepriečil dobrým mravom.

K odseku 5

Advokát bude povinný oznámiť účastníkovi zmluvy o prevode nehnuteľnosti platobné podmienky, ktoré sú dohodnuté v zmluve. Ide o prevenčné ustanovenie. Aplikačná prax potvrdzuje, že priemerný spotrebiteľ práva nie vždy dobre veciam rozumie a vždy je lepšie škodovým udalostiam predchádzať, ako ich následne riešiť. Od advokáta sa výslovne žiada, aby účastníkov zmluvy oboznámil s platobnými podmienkami. Táto informácia bude najdôležitejšia v prípade, ak kúpna cena už bola vyplatená pred podpisom kúpnej zmluvy. Najmä u starších osôb boli v aplikačnej praxi zaznamenané nesprávne predstavy o plnení povinnosti zaplatiť kúpnu cenu. Zákon nemôže byť natoľko kazuistický, aby postihol všetky rozmanitosti života a necháva sa na aplikačnú prax, ako sa v konkrétnych situáciách advokát vysporiada s touto zákonnou povinnosťou.

Nepochybne významnou informáciou, ktorú advokát povinne účastníkom zmluvy uvedie, bude aj údaj o poistnom krytí a poisťovni. Advokát bude povinný oznámiť účastníkovi zmluvy o prevode nehnuteľnosti výšku poistného krytia a poisťovňu, v ktorej je poistený pre prípad škody v súvislosti s autorizáciou zmluvy o prevode nehnuteľností. Tieto informácie môžu byť pre účastníka zmluvy dôležité pre výber advokáta.

K odseku 6

Ak by advokátovi bola odmietnutá súčinnosť zo strany budúcich účastníkov zmluvy, môže vyhotovenie zmluvy odmietnuť. Nemusí ísť pritom o obavu, že by sa išlo o akékoľvek bezdôvodné odmietnutie. Toto je riešené v ustanovení § 20 ods. 3 zákona o advokácii: “Ak sa niekto nemôže poskytnutia právnych služieb podľa tohto zákona domôcť, je oprávnený požiadať komoru, aby mu ponúkla vhodného advokáta.“.

K odseku 7

Ide o zavedenie obligatórnej povinnosti advokáta oznámiť pred autorizáciou zmluvy o prevode nehnuteľnosti prevod príslušnej správe katastra. Ak napriek poznámke o vyhotovovaní notárskej zápisnice o zmluve o prevode nehnuteľnosti v katastri na príslušnom liste vlastníctva určitým notárom/advokátom autorizuje zmluvu iný advokát, prichádza do úvahy navrhovaná zodpovednosť za prípadný vznik škody. Poznámka musí byť

pre neho dostatočným upozornením, že na inom mieste sa pripravuje notárska zápisnica o prevode tej istej nehnuteľnosti prípadne autorizácia zmluvy o prevode nehnuteľnosti advokátom. Bez poznámky o zamýšľanom prevode neprichádza do úvahy zodpovednosť podľa § 26 ods. 4 písmeno c).

K bodu 2 (§ 26 ods. 5 a 6)

Porovnaj tiež dôvodovú správu k Článku 1 bodu 1.

Novo navrhovaná zodpovednosť advokáta pri autorizácii zmlúv o prevode nehnuteľností súvisí s navrhovanou autorizáciou (§ 1a).

K odseku 5

Zodpovednosť advokáta bude prichádzať do úvahy v prípade vzniku škody, aj vtedy ak:

▪došlo k zneužitiu totožnosti osoby oprávnenej vykonať prevod nehnuteľnosti,

▪zmluva bola autorizovaná napriek tomu, že podľa údajov vo verejnom registri bola zmluvná voľnosť účastníkov obmedzená,

▪rovnaká nehnuteľnosť bola v čase autorizácie zmluvy o prevode nehnuteľnosti predmetom prevodu podľa inej zmluvy o prevode nehnuteľnosti, o ktorej bola v osobitnom registri vyznačená poznámka podľa osobitného predpisu.

▪Ide o objektívnu zodpovednosť advokáta za vznik škody v súvislosti so zneužitím totožnosti osoby oprávnenej vykonať prevod nehnuteľnosti. Objektívna zodpovednosť sa bude dotýkať zneužitia totožnosti aj v súvislosti so zastupovaním na základe plnomocenstva. K zodpovednosti tiež porovnaj dôvodovú správu k Čl. I. k bodu 1 (§ 46). Advokát má v prípade plnenia postih proti skutočnému škodcovi .

Podľa § 69c odseku 1 zákona č. 171/1993 o Policajnom zbore má každý právo písomne požiadať Policajný zbor o poskytnutie informácie, aké osobné údaje Policajný zbor spracúva o jeho osobe, pričom Policajný zbor je povinný bezplatne žiadateľovi odpovedať do 30 dní od doručenia písomnej žiadosti. V aplikačnej praxi bude možné splnomocniť advokáta na zastupovanie pri podaní žiadosti o poskytnutie informácie od Polície. Polícia môže poskytnúť nielen číselné údaje a adresu z databázy platných občianskych preukazov, ale aj snímok tváre držiteľa občianskeho preukazu. Pokiaľ ide o stratené a odcudzené občianske

preukazy, v súčasnosti sú verejnosti prístupné informácie o nich na stránke Ministerstva vnútra Slovenskej republiky:

http://www.minv.sk/egovinet/StratenyOdcudzenyDoklad

Advokátovi nič nebráni v prípade pochybností a v snahe mať čo najväčšiu istotu pred zneužitím totožnosti či už osobne, prostredníctvom svojho zamestnanca prípadne písomne kontaktovať prevodcu na adrese jeho bydliska podľa CEPO (centrálna evidencia pobytu obyvateľov).

▪Z dôvodu obmedzenej zmluvnej voľnosti bude zodpovednosť advokáta prichádzať do úvahy iba vtedy, ak autorizácia zmluvy o prevode nehnuteľnosti bola vykonaná napriek údaju vo verejnom registri o obmedzení zmluvnej voľnosti. Za údaj vo verejnom registri sa bude považovať napr. zaregistrovaný rozsudok o pozbavení spôsobilosti na právne úkony, alebo o obmedzení spôsobilosti na právne úkony v relevantnom rozsahu v Notárskom centrálnom registri (§ 189a ods. 2 Článok I. OSP de lege ferenda). Rovnako sa za takýto údaj bude považovať údaj o zákaze nakladania s nehnuteľnosťou súdnym rozhodnutím vrátane predbežného opatrenia, ak bude takéto rozhodnutie vyplývať z obmedzujúcej poznámky v katastri nehnuteľnosti. Tým nie je nijako dotknutá zodpovednosť podľa § 26 ods. 1 až 4 zákona o advokácii de lege lata.

▪V návrhu novely katastrálneho zákona sa uvažuje o poznámke, ktorá má informovať, že sa pripravuje zmluva o prevode nehnuteľnosti. Nie je to však jediný ochranný mechanizmus pri zneužití vyššie uvedenej zásady, pretože plomba v katastri ponúka ďalšiu ochranu tým, že po jej zázname nemôže ďalšia osoba úspešne dosiahnuť vkladové konanie. Týmto ustanovením nijako nie je dotknutá zodpovednosť podľa § 26 ods. 1 až 4 zákona o advokácii de lege lata. Advokát sa teda musí zodpovedať v prípade, ak nevyvinul všetko úsilie, ktoré od neho možno žiadať, aby zabránil vzniku škody.

K odseku 6

Zákonná zodpovednosť advokáta sa neuplatní, ak poškodený účastník zmluvy vedel o skutočnosti, ktorá bola príčinou vzniku.

K bodu 3 (§ 82a)